Satıcı, Alıcının Broker Komisyonunu Ödemek Zorunda mı?

Kısa cevap: Hayır, her zaman değil.

Bu, günümüz emlak piyasasında satıcıların en sık sorduğu sorulardan biridir.

Birçok kişi hâlâ satıcının alıcı brokerinin komisyonunu otomatik olarak ödemek zorunda olduğuna inanıyor.

Oysa artık sistem böyle işlemiyor.

Gelin bunu adım adım inceleyelim.

Adım 1. Satıcının Her Durumda Ödemesi Gereken Nedir?

Her satıcı, kendi çıkarlarını temsil edecek bir profesyonel seçer.

Bu kişi Listing Broker'dır (Satıcı Brokeri).

Listing Agreement'i imzaladığınızda, yalnızca kendi brokerinizle ödeyeceğiniz komisyon üzerinde anlaşmaya varırsınız.

Bu komisyon:

• ✔ sizin yükümlülüğünüzdür;
• ✔ sizin tarafınızdan müzakere edilir;
• ✔ tamamen sizin kontrolünüz altındadır;
• ✔ sözleşmede açıkça belirtilir.

Adım 2. Alıcının Brokerinin Komisyonunu Kim Belirler?

İşte kafa karışıklığının başladığı nokta burasıdır.

Alıcının da kendi brokeri vardır.

Bu broker satıcıyı değil, alıcıyı temsil eder.

Alıcı, brokeriyle bir Buyer Representation Agreement imzalar.

Bu sözleşmede brokerin nasıl ve ne kadar ücret alacağı önceden belirlenir.

Başka bir ifadeyle,

Alıcı brokerinin komisyonunu satıcı değil, alıcı belirler.

Adım 3. O Halde Satıcı Neden Alıcının Brokerine Katkıda Bulunuyor?

Çünkü bazı durumlarda bu, işlemin başarıyla tamamlanmasını kolaylaştırır.

Satıcı aslında broker için ödeme yapmaz.

Satıcı, alıcının işlemi tamamlayabilmesine yardımcı olur.

En Yaygın Durum

Alıcı evi mortgage (ipotek kredisi) ile satın alıyor.

Aynı anda şunları ödemesi gerekiyor:

peşinat;

kredi masrafları;

kapanış masrafları;

kendi brokerinin komisyonu.

Bazı alıcıların tüm bu giderleri karşılayacak yeterli nakdi olmayabilir.

Bu nedenle satın alma teklifinde, broker komisyonunun satıcı tarafından karşılanmasını talep edebilir.

Satıcı bu talebi kabul edebilir veya reddedebilir.

Önemli olan, bunun satıcının eline geçecek net tutarı nasıl etkileyeceğini bilmektir.

FHA ve VA Kredileri

Alıcı FHA veya VA kredisi kullanıyorsa, satıcıdan Seller Concessions (satıcı katkıları) talep etmesi oldukça yaygındır.

Bu katkılar;

krediyle ilgili masrafları,

kapanış giderlerini,

ön ödemeleri,

bazı durumlarda ise alıcı brokerinin komisyonunu

karşılamak için kullanılabilir.

Bunların hiçbiri otomatik değildir.

Tamamı pazarlığa açıktır.

Her Zaman Net Gelirinizi Hesaplayın

Bir teklif alırken yalnızca satış fiyatına bakmayın.

Asıl önemli olan, tüm masraflar düşüldükten sonra cebinize ne kadar para kalacağıdır.

Bu nedenle her satıcının teklifi kabul etmeden önce brokerinden bir Seller's Net Estimate hazırlamasını istemesini öneriyoruz.

Ayrıca Local-n-Global Realty'nin Resources sayfasında bulunan ücretsiz Seller's Net Calculator, farklı teklifleri karşılaştırarak hangisinin size gerçekten daha fazla kazandıracağını görmenize yardımcı olur.

Örnek 1

Listing Agreement'te %3,5'e kadar katkı sunabileceğinizi belirttiniz.

Ancak alıcı evi tamamen nakit satın alıyor.

Brokerinin komisyonunu da kendi cebinden ödüyor.

Sizden hiçbir katkı istemiyor.

Ne ödersiniz?

• ✅ Sadece kendi Listing Brokerinizin komisyonunu.

Ek %3,5'i ödemezsiniz.

Bu, eski sistem ile bugünkü sistem arasındaki en önemli farklardan biridir.

Örnek 2

Alıcı, teklif edebileceğinizden daha az katkı istiyor.

Listing Agreement'te alıcı brokeri için %3,5'e kadar katkı sunabileceğiniz yazıyor.

Ancak alıcı yalnızca %2,5 talep ediyor.

Ne ödersiniz?

• ✅ Kendi Listing Brokerinizin komisyonunu.
• ✅ Alıcı brokeri için yalnızca %2,5 katkıyı.

Kalan %1 sizin cebinizde kalır.

Daha fazlasını ödemeniz gerekmez.

Örnek 3

Alıcı, sizin teklif etmeye hazır olduğunuzdan daha fazla katkı istiyor.

Alıcı %3,5 talep ediyor.

Siz ise yalnızca %2,5 ödemeye hazırsınız.

Peki şimdi ne olur?

Bunun birkaç çözümü olabilir.

Alıcı:

farkı kendisi ödeyebilir;

kendi brokeriyle yeniden pazarlık yapabilir;

satın alma fiyatını artırabilir (kredi ve ekspertiz şartlarına bağlı olarak);

ya da satıcıyla görüşmeleri sürdürebilir.

Diğer birçok sözleşme maddesi gibi, bu konu da taraflar anlaşıncaya kadar müzakere edilir.

Local-n-Global Realty'nin Bakış Açısı

Bugünkü sistemde en büyük değişiklik kimin ödeme yaptığı değildir.

Asıl değişiklik, ödemenin nasıl müzakere edildiğidir.

Eskiden satıcı, tek bir toplam komisyon üzerinde Listing Brokeriyle anlaşırdı.

Broker daha sonra bu komisyonu alıcı brokeriyle paylaşırdı.

Bugün ise satıcının kesin yükümlülüğü yalnızca kendi Listing Brokerine karşıdır.

Alıcı brokerine yapılacak herhangi bir katkı ise ayrıca müzakere edilir ve Purchase Agreement'ın (Satın Alma Sözleşmesi) bir parçası olur.

Bu farkı anlamak, satıcıların gereksiz masraflardan ve kapanış günü yaşanabilecek sürprizlerden kaçınmasına yardımcı olur.

Bu nedenle biz şuna inanıyoruz:

Her satıcı, herhangi bir belgeyi imzalamadan önce tüm mali yükümlülüklerini eksiksiz anlamalıdır.